Bail réel solidaire : quels sont les inconvénients ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires à moindre coût. Mis en place en 2014, il connaît un succès grandissant auprès des primo-accédants qui souhaitent acheter dans des zones tendues. Cependant, comme tout mécanisme d’accession aidée, le BRS comporte certaines contreparties qu’il est important de bien comprendre avant de s’engager. Nous vous proposons ici un tour d’horizon complet des principaux inconvénients du bail réel solidaire.

En bref

Malgré ses nombreux atouts, le bail réel solidaire présente quelques inconvénients à prendre en compte :

  • Une revente encadrée, avec un prix plafonné limitant la plus-value potentielle pour le propriétaire
  • Des critères d’éligibilité stricts, basés sur des plafonds de ressources contraignants selon la zone géographique
  • Des frais et redevances spécifiques qui s’ajoutent au coût d’acquisition (redevance foncière, taxes, charges)
  • Des contraintes de transmission du bien, les héritiers devant eux aussi respecter les conditions d’éligibilité au BRS

Le BRS, un dispositif d’accession abordable à la propriété

Le principe du bail réel solidaire est de dissocier la propriété du bâti, achetée par le ménage, de celle du foncier qui reste détenue par un organisme foncier solidaire (OFS). Ce mécanisme permet de faire baisser significativement le prix d’acquisition pour l’accédant, jusqu’à 30 à 40% en dessous des prix du marché dans certaines zones tendues. De plus, les acquéreurs en BRS bénéficient d’une TVA réduite à 5,5% et peuvent cumuler ce dispositif avec un prêt aidé comme le PTZ. Des avantages indéniables pour les ménages modestes souhaitant concrétiser leur projet immobilier.

Néanmoins, il faut être conscient qu’en contrepartie de ces conditions favorables, le BRS implique aussi certaines restrictions et contraintes pour le propriétaire. Loin d’être rédhibitoires, ces inconvénients méritent toutefois d’être bien appréhendés en amont, afin de s’assurer que ce dispositif correspond à votre situation et à votre projet.

Une revente encadrée et une plus-value limitée

L’inconvénient principal du bail réel solidaire réside dans l’impossibilité pour le propriétaire de revendre son bien au prix du marché. En effet, pour garantir que le logement reste accessible aux ménages modestes, le prix de revente est plafonné selon des modalités définies dans le contrat de BRS. Concrètement, le prix de cession est calculé sur la base du prix d’achat initial, auquel est appliquée la variation d’un indice de référence, généralement l’Indice de Révision des Loyers (IRL). Cela permet de tenir compte de l’évolution du coût de la vie, mais limite fortement la plus-value réalisable.

Vous aimerez aussi :  Qu'est-ce qu'un appartement T4 ?

Par exemple, pour un bien acheté 150 000€ en BRS, avec une progression de l’IRL de 5% sur la période, le prix de revente sera plafonné à 157 500€, même si la valeur réelle du bien sur le marché a augmenté davantage. Le propriétaire ne pourra donc pas spéculer sur une hausse des prix immobiliers. Cette contrainte peut être un frein pour les ménages qui envisagent leur achat comme un investissement à valoriser à terme.

Toutefois, il faut souligner que le BRS offre une sécurité appréciable en cas de revente. Si le propriétaire ne trouve pas d’acquéreur éligible dans un délai de 6 mois, l’OFS s’engage à racheter le bien, évitant ainsi les difficultés de commercialisation. Une garantie de liquidité non négligeable, surtout dans les marchés moins dynamiques.

Des critères d’éligibilité contraignants

Pour bénéficier du bail réel solidaire, les ménages doivent respecter des conditions de ressources strictes, définies chaque année par décret. Ces plafonds de revenus varient selon la zone géographique (plus élevés en zone tendue) et la composition familiale. À titre indicatif, en 2024, les plafonds de ressources pour un couple sans enfant sont fixés à :

  • 43 633 € en zones B2 et C
  • 56 169 € en zone B1
  • 56 169 € en zones A et Abis

Ces critères d’éligibilité peuvent être un obstacle pour les ménages dont les revenus dépassent légèrement les plafonds, mais qui auraient pourtant besoin d’un coup de pouce pour accéder à la propriété dans leur secteur. De plus, les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2, ce qui peut poser problème en cas de baisse récente des revenus (perte d’emploi, congé parental, etc.).

Vous aimerez aussi :  APL pour les propriétaires : comment en profiter ?

Autre contrainte : le logement acquis en BRS doit obligatoirement être occupé à titre de résidence principale. Impossible donc d’envisager une location, saisonnière ou classique, même temporaire. Un paramètre à intégrer si votre projet immobilier comporte une dimension locative.

Des frais et redevances à prendre en compte

Si le BRS permet de réduire significativement le coût d’acquisition, il ne dispense pas pour autant le propriétaire de certains frais récurrents. En premier lieu, une redevance foncière mensuelle doit être versée à l’OFS en contrepartie de la mise à disposition du terrain. Son montant est généralement modique, de l’ordre de 1 à 3€/m², mais il vient s’ajouter aux mensualités de crédit sur toute la durée du bail (18 à 99 ans).

Par ailleurs, comme tout propriétaire, l’acquéreur en BRS doit s’acquitter de la taxe foncière (avec un abattement de 30% les premières années) et des charges de copropriété le cas échéant. Des dépenses qui peuvent peser dans le budget, surtout les premières années où le pouvoir d’achat est souvent contraint par le remboursement du prêt.

Pour bien mesurer l’impact de ces frais supplémentaires, voici un exemple comparatif pour un appartement de 70m² acheté 200 000€, avec un apport de 10% et un crédit sur 20 ans :

Poste de dépenseAchat classiqueAchat en BRS
Prix d’achat200 000€140 000€
Mensualités de crédit*900€630€
Redevance foncière0€140€
Taxe foncière100€70€
Charges de copropriété150€150€
Total mensuel1150€990€

*Hors assurance

Même avec les frais additionnels, l’achat en BRS reste plus avantageux dans cet exemple. Mais il faut avoir conscience que l’écart de mensualités se réduit en intégrant l’ensemble des dépenses. Un élément à bien prendre en compte dans son plan de financement !

Une transmission du bien sous conditions

Autre spécificité du bail réel solidaire : les conditions de transmission du bien, que ce soit par donation ou succession. Si les héritiers ou donataires souhaitent conserver le logement, ils doivent eux aussi respecter les plafonds de ressources du BRS. Dans le cas contraire, ils disposent d’un délai d’un an pour trouver un acquéreur éligible, avec l’accompagnement de l’OFS.

Vous aimerez aussi :  Comment fonctionne la Loi Pinel ?

Si aucun repreneur n’est trouvé dans ce délai, l’organisme foncier peut décider de racheter lui-même le bien. Les héritiers ou donataires seront alors indemnisés à hauteur de la valeur des droits réels, déduction faite des frais éventuels (travaux, impayés, etc.). Une situation qui peut s’avérer complexe à gérer sur le plan familial et patrimonial.

Il est donc important d’anticiper ces questions de transmission dès l’achat en BRS, en informant ses proches des règles applicables. Le recours à un notaire peut être judicieux pour sécuriser le montage juridique et éviter les mauvaises surprises.

Un choix à peser selon son projet immobilier

Au final, le bail réel solidaire comporte des avantages indéniables en termes d’accession à la propriété, mais aussi des contreparties qui peuvent être dissuasives selon les projets et les profils. Avant de vous engager, prenez le temps de bien étudier les conditions proposées par l’OFS et de les mettre en perspective avec votre situation personnelle et vos objectifs.

Si votre priorité est de devenir propriétaire de votre résidence principale à moindre coût, avec une visée patrimoniale limitée, le BRS peut être une opportunité intéressante. C’est particulièrement vrai si vos revenus sont modestes et que vous souhaitez acheter dans une zone tendue où les prix sont élevés. Le dispositif vous permettra de concrétiser votre projet immobilier sans trop vous endetter, avec des mensualités allégées.

En revanche, si vous envisagez votre achat comme un investissement à valoriser sur le long terme, le BRS sera sans doute moins adapté. Les plafonds de revente limiteront votre capacité à réaliser une plus-value significative, même dans un marché haussier. De même, si votre projet comporte une dimension locative, temporaire ou pérenne, les contraintes d’occupation du BRS seront un frein.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous faire accompagner pour bien comprendre les tenants et aboutissants du bail réel solidaire. Les organismes agréés, comme Action Logement ou certains promoteurs engagés, proposent un conseil personnalisé pour étudier la faisabilité de votre projet. Avec les bons partenaires et un plan de financement réaliste, le BRS peut être un vrai coup de pouce pour concrétiser votre rêve de propriété !


Laisser un commentaire
Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs requis sont marqués *