Les villes où investir en France dans l’immobilier locatif

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en 2024 mais vous hésitez encore sur la ville à choisir ? Pas de panique, nous avons analysé pour vous les critères clés et les meilleures opportunités du marché. Que vous recherchiez du rendement, de la plus-value ou un savant équilibre des deux, suivez nos conseils pour faire le bon choix parmi les nombreuses villes de l’Hexagone. Dynamisme économique, prix au m2, qualité de vie… Découvrez notre sélection des villes les plus prometteuses et nos astuces pour optimiser votre investissement.

En bref

Investir dans l’immobilier locatif reste en 2024 un excellent moyen de diversifier son patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Si les grandes métropoles comme Lille, Montpellier ou Nantes gardent la cote, certaines villes moyennes tirent aussi leur épingle du jeu, à l’image de Niort, Saint-Étienne ou Dunkerque. Pour bien choisir sa ville, il faut analyser des critères clés comme le rendement locatif, les prix au m2, le dynamisme économique et démographique local. La qualité de vie et les infrastructures sont aussi à prendre en compte. Côté avantages, n’oublions pas les possibilités de défiscalisation offertes par des dispositifs comme la loi Pinel, Denormandie ou le statut LMNP. Mais attention, la loi Pinel s’arrête fin 2024 !

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2024 ?

L’immobilier locatif cumule de nombreux avantages qui en font un investissement de choix, surtout dans le contexte économique actuel. Tout d’abord, il permet de percevoir des loyers tous les mois, ce qui assure des revenus réguliers et sécurisés sur le long terme. C’est aussi un excellent moyen de se constituer un patrimoine durable que vous pourrez transmettre à vos enfants. De plus, de nombreux dispositifs permettent de défiscaliser une partie de votre investissement :

  • La loi Pinel, qui offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix du bien en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans (attention, le dispositif prend fin au 31 décembre 2024 !).
  • La loi Denormandie, similaire à la loi Pinel mais pour les logements anciens à rénover.
  • La loi Malraux, pour les investissements dans les sites patrimoniaux remarquables.
  • Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui permet d’amortir le bien et d’éviter les prélèvements sociaux.

Avec la hausse des taux de crédit, investir dans la pierre reste aussi une valeur refuge face à l’inflation. Et la demande locative ne faiblit pas, soutenue par des facteurs sociodémographiques structurels comme le vieillissement de la population ou la hausse des divorces et de la colocation.

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Les critères pour choisir une ville où investir

Toutes les villes de France ne se valent pas en termes de potentiel locatif. Pour faire le bon choix, vous devez analyser plusieurs critères déterminants :

  • Le rendement locatif brut, qui correspond au rapport entre les loyers annuels et le prix d’achat du bien. Il se situe en moyenne autour de 5% mais peut grimper jusqu’à 7 ou 8% dans certaines villes. Pensez à calculer aussi le rendement net en déduisant les charges.
  • Les prix au m2, qui déterminent votre capacité d’achat et varient fortement d’une ville à l’autre. Misez sur des villes abordables mais en passe de se valoriser.
  • Le dynamisme économique et démographique, mesuré par des indicateurs comme la croissance de la population, le taux de chômage ou l’implantation de nouvelles entreprises. Les villes les plus dynamiques offrent un vivier locatif de qualité.
  • La qualité de vie, l’offre culturelle, étudiante et les infrastructures (écoles, commerces, espaces verts…), qui rendent la ville attractive.
  • L’accessibilité de la ville, en transports en commun et en voiture. C’est essentiel pour attirer des locataires qui travaillent souvent dans une autre commune.

Vous pouvez aussi regarder des indicateurs comme la proportion de locataires ou le taux de vacance locative. N’hésitez pas à visiter la ville et son marché pour vous faire votre propre opinion !

Le top 10 des villes où investir en 2024

VilleRendement locatifPrix moyen au m2Principaux atouts
Niort7,05%2000€Ville dynamique et abordable
Saint-Étienne7%1500€Rendements élevés, projets de rénovation urbaine
Dunkerque6,6%1844€Ville portuaire et étudiante, loyers attractifs
Montpellier5,3%3588€Économie dynamique, cadre de vie agréable
Lille5,39%3581€Capitale des Flandres, marché locatif tendu
Angers4,7%3172€Ville verte et économiquement attractive
Rennes4,55%3923€Métropole dynamique, population jeune
Nantes4,7%3562€Belle qualité de vie, projets urbains d’envergure
Marseille5,18%3722€Poumon économique du Sud, rénovation du centre
Strasbourg4,8%3766€Capitale européenne, marché locatif porteur

Zoom sur les grandes métropoles attractives

Parmi les grandes villes les plus prometteuses, on retrouve :

  • Lille, la capitale des Flandres, qui séduit par son dynamisme économique et démographique, son marché locatif tendu avec une forte présence étudiante, et ses prix encore abordables comparés à d’autres métropoles. Les quartiers les plus porteurs sont le Vieux-Lille, Wazemmes ou Vauban.
  • Montpellier, très attractive pour sa qualité de vie, son ensoleillement et son économie tournée vers la santé et le numérique. La ville connaît une forte croissance démographique et la demande locative y est soutenue, en particulier dans les quartiers Gambetta, Beaux-Arts ou Aiguelongue.
  • Marseille, le poumon économique du Sud, qui mise sur le tourisme, la rénovation de son centre-ville et de grands projets comme la ligne LGV pour doper son attractivité. Le quartier Euroméditerranée est particulièrement prometteur.
  • Nantes, élue plusieurs fois meilleure ville où vivre en France, qui attire les actifs et les familles pour sa belle qualité de vie et ses projets urbains ambitieux comme l’écoquartier de la Prairie au Duc. Misez sur les quartiers Procé, Monselet ou Hauts-Pavés.
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Dans ces villes, les prix au m2 sont plus élevés mais le potentiel de rendement et de plus-value reste intéressant sur le long terme. L’important est de bien choisir son quartier et son bien.

Les villes à fort potentiel à surveiller

Si vous recherchez de la rentabilité, des villes moyennes méconnues peuvent avoir un fort potentiel, comme :

  • Niort, préfecture des Deux-Sèvres, qui offre un excellent rapport rendement/risque grâce à sa situation géographique, son économie diversifiée et ses prix encore bas.
  • Dunkerque, cité portuaire et étudiante du Nord, où vous pouvez trouver des petites surfaces abordables avec des rendements locatifs élevés.
  • Le Havre, autre ville portuaire mais en Normandie, qui mise sur le tourisme, l’écologie industrielle et la rénovation de son centre reconstruit par Perret pour dynamiser son marché.
  • Toulon, préfecture du Var, encore peu chère comparée au reste de la Côte d’Azur, et qui a engagé de grands chantiers de rénovation urbaine.

Ces villes allient prix abordables, rendements élevés et potentiel économique, le trio gagnant pour un investissement immobilier. Elles devraient voir leurs prix grimper dans les années à venir.

Investir dans l’ancien ou le neuf ?

Une fois la ville choisie, reste à déterminer si vous allez investir dans le neuf ou l’ancien. Les deux ont leurs avantages :

  • L’immobilier ancien est souvent moins cher à l’achat, offre plus de choix et de charme, et permet d’investir dans des quartiers déjà établis et recherchés. En contrepartie, il peut nécessiter des travaux et offre moins d’avantages fiscaux.
  • L’immobilier neuf permet souvent d’avoir des rendements plus élevés grâce à des loyers au prix du marché et des charges réduites. Il offre une fiscalité avantageuse avec la loi Pinel et le régime de TVA réduite. Ses frais d’entretien sont aussi plus faibles et il répond aux dernières normes énergétiques. Mais il est généralement plus cher et situé dans des quartiers moins établis.
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Le choix dépendra de votre budget, de vos objectifs et du marché local. L’ancien peut être intéressant dans les centres-villes et l’hypercentre, le neuf dans les zones périphériques en développement.

Nos conseils pour réussir son investissement locatif

Pour conclure, voici quelques recommandations pour mettre toutes les chances de votre côté :

  • Définissez votre budget et vos objectifs : rendement, plus-value, revenus complémentaires, préparation de la retraite… Cela vous aidera à choisir la ville et le type de bien.
  • Étudiez le marché local : prix, loyers, dynamisme économique, projets urbains… Allez sur place et rencontrez des professionnels pour avoir une vision réaliste.
  • Diversifiez vos investissements sur plusieurs villes et types de biens (studio, T2, T3…) pour mutualiser les risques. Vous pouvez aussi panacher ancien et neuf.
  • Entourez-vous de professionnels : agent immobilier, gestionnaire, fiscaliste… Ils vous conseilleront et vous feront gagner un temps précieux.
  • Anticipez tous les frais : travaux, charges, taxe foncière, assurance loyers impayés… pour affiner votre rendement locatif.
  • Privilégiez les petites surfaces dans les zones tendues, plus faciles à louer et à revendre.
  • Misez sur la qualité : un bien avec de belles prestations se louera plus facilement et plus cher.

En suivant ces conseils et en choisissant une ville à fort potentiel, vous mettrez tous les atouts de votre côté pour réussir votre investissement immobilier locatif. Alors prêts à devenir propriétaire et à vous lancer dans l’aventure de la location ?

N’oubliez pas que l’immobilier est un placement de long terme qui demande de la patience et de la réflexion. Mais avec les bons choix et un peu de travail, il peut vite devenir une source de revenus et de patrimoine intéressante, en plus de participer à loger les Français.

Nous espérons que ce tour d’horizon des villes où investir dans l’immobilier locatif en 2024 vous a plu et vous aidera dans votre projet. N’hésitez pas à nous solliciter pour plus de conseils personnalisés, nous serons ravis de vous accompagner dans cette belle aventure immobilière !

Et si vous avez déjà franchi le pas, faites-nous part de votre expérience dans les commentaires. Quelles villes vous ont séduit ? Quels ont été vos critères de choix ? Vos conseils seront précieux pour les futurs investisseurs.


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